Investiční byty v Chomutově a Jirkově v roce 2026: realita bez filtrů

Dnes otevřu téma, které je čím dál aktuálnější – kde se dnes nachází trh s nemovitostmi v Chomutově a Jirkově z pohledu investorů. Tedy těch, kteří chtějí koupit investiční byt, i těch, kteří už tu byty mají a řeší třeba to, že se jim nedaří sehnat nové nájemníky.

Jako realitní makléř působící v Chomutově a Jirkově téměř 18 let sleduji jeden dlouhodobý a stále se prohlubující problém v oblasti nájemního bydlení a investičních bytů.

👉 Kvalita nájemníků.

Respektive její postupný pokles. Úroveň, spolehlivost a přístup k bydlení jsou v některých lokalitách na velmi nízké – až alarmující – úrovni.

Dva světy v jednom městě

Abychom pochopili, co se na trhu děje, je nutné si říct jednu zásadní věc:

Chomutov (a částečně i Jirkov) jsou rozdělené na dvě zásadně odlišné lokality. Dva světy. Dvě reality. Dvě úplně jiné investiční logiky.

Lokalita 1 – „ta lepší“

Sem patří například:

• Horní Ves
• Zadní Vinohrady
• okolí chomutovské nemocnice
• širší centrum města

To jsou lokality, které si dlouhodobě drží kvalitu. Bydlí zde starousedlíci, pracující lidé, rodiny, lidé, kteří chtějí kvalitní bydlení – a tím nemyslím jen hezký byt, ale i prostředí, sousedy a okolí.

Tady má pronájem bytu v Chomutově úplně jinou úroveň. Funguje. Stabilně. Dlouhodobě. Bez dramatu.

Lokalita 2 – realita investičního výnosu

A pak je tu zbytek města – oblasti od Březenecké ulice směrem na sídliště Písečná, navazující části města a Jirkov, včetně „legendárních“ lokalit typu Ervěnice.

Tady vznikl za roky jeden zásadní problém:

➡️ masivní koncentrace nájemních bytů

Byty zde byly levné, výnosy na papíře krásné, investoři nakupovali ve velkém – a dnes je v mnoha domech a vchodech velká část bytů v nájmu.

Výsledek?

• minimální vztah k bytu
• minimální vztah k domu
• nulový vztah k okolí
• žádná odpovědnost

Lidé se stěhují z místa na místo, bez vazby, bez respektu k prostředí. A mezi nimi žijí i slušní lidé, kteří se prostě jen nestihli odstěhovat nebo jim to finanční situace neumožnila. A dnes tiše snáší realitu, kterou si nevybrali.

A ano – než se někdo chytí za srdce: ne, po ulicích neběhají gangy, které vás rozčtvrtí a prodají řezníkovi 😄 To opravdu ne. Ale kvalita prostředí je prostě objektivně jinde.

Proč se slušní lidé neodstěhují?

Jednoduchá matematika:

Prodáte byt na sídlišti → dostanete X
Chcete byt v lokalitě 1 → potřebujete cca 2× X

A to už je pro většinu lidí neřešitelné.

Dokonce jsem se setkal i s případy, kdy lidé:

• byt na sídlišti pronajali
• a sami si pronajali byt v lokalitě 1

Protože kvalita života má někdy větší hodnotu než vlastnictví.

Proč už nechci dělat pronájmy

Nedávno jsem veřejně oznámil, že nechci zprostředkovávat pronájmy bytů. Výjimky dělám jen pro své VIP klienty – a i to velmi selektivně.

Protože realita v lokalitě 2 vypadá takto:

• potvrzená prohlídka → nikdo nepřijde
• potvrzení 20 minut předem → stejně nikdo nepřijde
• zájemce bez kauce
• zájemce bez financí
• zájemce bez odpovědnosti

Výsledek: frustrace, ztráta času, nervy a energie.

Naopak:

Když dám do nabídky byt Chomutov v lokalitě 1:

• pracující lidé
• připravená kauce
• slušné chování
• přesné příchody
• normální komunikace

Nedávno jsem pronajímal byt 2+1 u nemocnice a vybíral jsem ze čtyř kvalitních zájemců. Ano – čtyř. To je ten rozdíl.

Závěr pro investory

Tento článek nemá nikoho odradit od investic do nemovitostí v Chomutově nebo Jirkově.

Ale buďme k sobě upřímní:

Pokud koupíte investiční byt v lokalitě 2:

• nečekejte kvalitní nájemníky
• připravte se na výpadky nájmů
• připravte se na prázdné měsíce
• připravte se na stres
• a hlavně: nečekejte japonského manažera v obleku 😄

Pokud koupíte investiční byt v lokalitě 1:

• byt bude dražší
• výnos procentuálně nižší
• ale:
  • stabilní nájemníci
  • dlouhodobé pronájmy
  • menší fluktuace
  • menší riziko
  • vyšší kvalita bydlení
  • růst hodnoty nemovitosti

Protože kvalitních lokalit je málo.
A dobré lokality dlouhodobě zdražují.

Díky, že jste dočetli až sem.

Pokud řešíte investici, pronájem, prodej nebo koupi bytu v Chomutově či Jirkově, ozvěte se. Někdy je lepší říct si realitu na rovinu, než si ji draze ověřovat v praxi.

Zdeněk Fibrich
realitní makléř Chomutov