Kolik stojí vaše nemovitost v Chomutově či Jirkově?

Aneb proč cenu neurčuje inzerát, soused ani kostka 🎲

Určení ceny je téma staré jak realitní trh. A přesto je pořád aktuální — i u lidí, kteří řeší prodej bytu v Chomutově či Jirkově a chtějí vědět, kolik si můžou za svou nemovitost reálně říct.

Hned na začátek napíšu jednu důležitou věc: majitelům rozumím. Opravdu. Ne proto, že bych chtěl být za hodného, ale proto, že většina prodávajících nemá šanci zjistit skutečnou tržní cenu.

Proč? Protože nemají správné informace. Mají k dispozici jen jeden nástroj: inzerci. A ta ukazuje hlavně to, co lidé „chtějí“, ne to, co jim trh skutečně dá.

Inzerát je přání. Prodejní cena je realita.

Jasně — každý může nabídnout svoji nemovitost v Chomutově či Jirkově za cenu, jakou si vysní. A v inzerci je to někdy opravdu vidět. 🙂
Jenže jedna věc je „chci“ a druhá věc je „trh mi dá“.

Když se podívám na nabídky bytů v Chomutově a Jirkově, občas mám pocit, že některé ceny vznikly tak, že si někdo sedl ke stolu, hodil kostkou a podle toho přidal miliony. 🙂

Miliony létají sem a tam a není výjimkou, že byt s reálnou tržní cenou lehce přes dva miliony se nabízí skoro za čtyři. A tváří se to, jako by to bylo úplně normální.

„Ale vždyť v inzerci jsou vyšší ceny…“

A teď přichází běžná situace z praxe:

Ozve se mi klient, že chce prodat byt. Já mu cenu umím určit velmi přesně — jednak díky zkušenosti a prodejní historii (když prodáváte roky, víte, kde jste začali, při jaké ceně se ozvali první zájemci a za kolik se byt opravdu prodal), ale hlavně díky nástrojům, které pracují s daty ze skutečně prodaných nemovitostí, ne z nabídkových cen.

Jenže klient často namítne:
„To se mi nezdá… vždyť já viděl na internetu úplně jiné ceny.“ 🙂

A tady vzniká problém: mnoho lidí si plete nabídkovou cenu s prodejní cenou. Nabídka je často jen přání prodávajícího. Realita je až to, co je ochotný zaplatit kupující.

Co může dělat realitní makléř v Chomutově?

Jako realitní makléř Chomutov mám v takové situaci dvě možnosti.

1) Zakázku nevzít

Pokud je očekávání prodávajícího úplně mimo realitu, je lepší se otočit a neztrácet čas. Ne každý tohle umí — hlavně začínající makléři berou skoro všechno, protože každý náběr se na začátku hodí. Jenže pak vznikají nabídky, které visí v inzerci měsíce… a mimochodem tím kazí trh i ostatním.

2) Vzít zakázku a nechat mluvit trh

Pokud je rozdíl „jen“ o stovky tisíc, zakázku většinou vezmu a začnu pracovat. Ne proto, že bych chtěl dělat pokusy, ale protože někdy prostě klient potřebuje důkaz, ne vysvětlení.

Pokud má nabídka:

profesionální fotografie,

kvalitní video,

někdy i virtuální prohlídku,

dobrý dosah, zhlédnutí a reakce…

…a přesto nejsou prohlídky, tak co to asi znamená? 🙂

Nejčastěji jediné: cena je mimo trh.

A občas se stane i tohle: prohlídka proběhne, zájemce má vážný zájem, ale řekne cenu… a světe div se, je to přesně ta částka, kterou jsem na začátku určil jako tržní!

Jakmile klient po pár týdnech přistoupí na úpravu ceny, začnou se dít věci. Přijdou prohlídky. A často i rezervace.

A co když klient cenu nesníží?

Ano, i to se občas stává. Pak nezbývá než spolupráci ukončit, nebo ji ukončí klient se mnou. Pro moje ego je to občas rána 🙂, ale realitní trh není pohádka a nikdo neprodá 100 % nabraných zakázek.

Potřebujete určit cenu nemovitosti v Chomutově?

Pokud řešíte prodej bytu v Chomutově a okolí, ozvěte se mi. U bytů se dá cena určit poměrně přesně. U rodinných domů je to složitější, protože tam hraje roli víc faktorů — lokalita, stav, pozemek, technické řešení, dispozice… ale i tam se dá dojít k realistickému odhadu.

Děkuji, že jste dočetli až sem.
A někdy zase příště.

Zdeněk Fibrich
realitní makléř

Tel. +420 777 808 886
Už 17 let prodávám vaše nemovitosti v Chomutově a okolí.

Pokud prodáváte byt a chcete probrat prodej nezávazně, klidně mi zavolejte. (A ano — dobrá cena a strategie prodeje je vždycky o datech, ne o přáních.)