Chcete koupit dům? Tak mi nejdřív řekněte, z čeho ho zaplatíte.

Chcete koupit dům? Pak byste měli mít ještě před první prohlídkou jasno v tom, z čeho ho zaplatíte. Prodej bytu a následná koupě domu patří mezi situace, které řeším jako realitní makléř v Chomutově a Jirkově velmi často. A zároveň je to jedna z věcí, která mě při prohlídkách nemovitostí dokáže spolehlivě „potěšit“. Tedy… potěšit. Spíš takové to makléřské vnitřní pousmání, kdy se člověk podívá do dálky a v duchu si řekne: „Tak jo. Zase.“ 😅

Zájemce najde na internetu pěkný rodinný dům, ukáže ho doma partnerce a zazní něco ve stylu: „Hele, mámo, tady je pěknej barák. Pojď se na něj podívat.“ Zavolá se makléři, domluví se termín, sedne se do auta a jede se vybírat nové bydlení. Jen jedna maličkost se nějak zapomněla vyřešit: z čeho ten dům vlastně zaplatíme?

Ale proč si kazit hezké odpoledne takovými detaily, že ano. 🙃 Dům stojí šest milionů? Nevadí. Máme byt, banka určitě něco půjčí a ono se to nějak udělá. 🤷‍♂️ A věta „ono se to nějak udělá“ je podle mě jeden z nejrozšířenějších finančních produktů na českém realitním trhu. Bohužel ho žádná banka neposkytuje.

„Kdyžtak prodáme byt…“

Udělám pečlivou prohlídku rodinného domu. Připravím se, přijedu na místo, projdeme celý dům, pozemek, technický stav, dokumentaci, odpovídám na otázky, řešíme střechu, topení, elektřinu, vodu, sklep, garáž a pomalu i to, kam se jednou postaví vánoční stromeček. A po hodině položím jednu jednoduchou otázku: „Jak máte vyřešené financování koupě nemovitosti?“

Ticho. A pak přijde: „No, víte… my bychom kdyžtak prodali byt.“

Aha. Kdyžtak. Kupujete nemovitost za několik milionů korun a finanční plán začíná slovem „kdyžtak“. To je vždycky velmi uklidňující.

Někdy následuje ještě lepší pokračování: „Ten náš byt má tak tři a půl, možná čtyři miliony.“ Dobře. A jak jste na tu cenu přišli? „Dívali jsme se na Sreality.“ Samozřejmě. Protože kde jinde by člověk určoval hodnotu svého majetku než podle toho, kolik by si za podobný byt přál dostat někdo úplně cizí.

Jenže nabídková cena není prodejní cena. Pokud například řešíte prodej bytu v Chomutově nebo Jirkově, je potřeba vycházet z reálného místního trhu, skutečně dosažitelných cen, stavu nemovitosti, lokality, vlastnictví, patra a řady dalších věcí. To, že někdo nabízí podobný byt za 3 990 000 Kč, ještě vůbec neznamená, že za něj někdy 3 990 000 Kč dostane.

Do inzerátu si můžete napsat prakticky cokoliv. Reálná tržní cena nemovitosti není částka, kterou bychom si přáli dostat. Je to částka, kterou je za daných podmínek ochoten zaplatit skutečný kupující.

Takže například máte byt s reálnou tržní hodnotou kolem 2,5 milionu korun, ale protože jste na internetu našli podobný za 3,5 milionu, v hlavě už máte 3,5. A potom přijde druhá polovina finančního plánu: „No a dva miliony bychom si půjčili.“

Dobře. Víte, že vám je banka půjčí? „No… mně pořád chodí nějaké nabídky do internetového bankovnictví.“

Výborně. Takže kupujeme dům za několik milionů podle odhadu ceny vlastního bytu ze Srealit a reklamního banneru v mobilní aplikaci banky. To už není financování. To je přání.

„Banka mi pořád něco nabízí“

Ano, banka vám v aplikaci možná nabízí úvěr. Také vám nabízí kreditní kartu, cestovní pojištění, investice a někdy půlku dalších produktů, o které jste vůbec nežádali. To ještě neznamená, že vám zítra bez mrknutí oka půjčí dva nebo tři miliony korun na koupi rodinného domu.

Skutečné financování koupě nemovitosti se řeší podle příjmů, závazků, věku, dalších úvěrů, hodnoty nemovitosti a celé řady dalších okolností. Reklamní nabídka v internetovém bankovnictví není hypoteční příslib. Je to reklama.

Takže pokud někdo přijede na prohlídku domu za šest milionů s tím, že jeho byt „má asi čtyři“ a banka „určitě půjčí dva“, protože mu něco bliká v telefonu, nemáme ještě kupujícího. Máme člověka s velmi optimistickou kalkulačkou. 🧮

Jak prodat byt a koupit dům? Pozor na začarovaný kruh

Tady přichází další klasický problém. Máte byt a chcete koupit dům. Dům si najdete, jedete se podívat, líbí se vám a chcete ho.

Tak se zeptám: „Můžete si ho tedy zarezervovat?“ Odpověď: „No, to ne. My musíme nejdřív prodat byt.“ Dobře. Tak nejdřív prodejte byt. A přijde: „No jo, ale my přece nemůžeme prodat byt, když ještě nemáme koupený dům.“

Výborně. Takže nemůžeme koupit, protože jsme neprodali, a nemůžeme prodat, protože jsme nekoupili. Vítejte v realitním perpetuum mobile. 🔄

Já tomu říkám pes, který si honí vlastní ocas. Běhá, snaží se, je unavený, ale pořád stojí na stejném místě. A přesně takhle můžete strávit půl roku. Každý víkend jedna prohlídka: tady je malá zahrada, tady se vám nelíbí kuchyň, tady je moc daleko škola, tady není garáž, tady soused divně koukal přes plot.

A pak konečně přijde ten perfektní dům. Jenže vám ho někdo jiný koupí. Proč? Protože zatímco vy jste řešili, jestli nejdřív prodat, nebo nejdřív koupit, on měl financování vyřešené a mohl prostě říct: „Beru.“

To je totiž ten drobný rozdíl mezi člověkem, který se chodí dívat na nemovitosti, a skutečným kupujícím. Kupující ví, z čeho kupuje. Ostatní jsou zatím na výletě. 🚗

Jak tedy správně financovat koupi domu?

Podle mě existují dvě rozumné cesty.

1. Nejdřív zjistěte cenu své nemovitosti a možnosti financování

Úplně první krok není prohlídka nového domu. První krok je zjistit, jakou hodnotu má vaše současná nemovitost. A myslím skutečnou tržní hodnotu. Ne cenu, kterou jste našli u podobného bytu v inzerci, ne cenu, kterou vám řekl soused ve výtahu, a ne cenu, o které jste přesvědčeni proto, že „pod tuhle částku to určitě nedáme“.

Pokud tedy například plánujete prodej nemovitosti v Chomutově nebo Jirkově, nechte si ji nejdříve zodpovědně ocenit někým, kdo místní realitní trh skutečně zná. Správný odhad ceny nemovitosti vám může hned na začátku ukázat, zda je vaše představa o následné koupi domu vůbec realistická.

A ještě před samotným prodejem udělejte druhou věc: zjistěte si možnosti financování. Jděte do banky nebo za hypotečním specialistou, doložte příjmy, zjistěte, zda vám banka vůbec půjčí, a hlavně kolik vám půjčí.

Teprve potom si můžete udělat jednoduchý, ale důležitý součet:

Reálný výnos z prodeje současné nemovitosti + skutečně dostupný úvěr = částka, za kterou můžu kupovat.

A najednou máte jasno. Žádné „kdyžtak“, žádné „asi“ a žádné „ono to nějak vyjde“.

V tuhle chvíli přichází varianta, kterou doporučuji nejčastěji. Svou současnou nemovitost prodáte, případně se na nějakou dobu přestěhujete do nájemního bydlení a nový dům hledáte v klidu.

Ano, možná to znamená, že budete několik měsíců bydlet v nájmu. Není to nejromantičtější představa, ale má to jednu obrovskou výhodu: když se objeví správná nemovitost, jste připraveni ji koupit.

Nemusíte volat: „Počkejte nám prosím tři měsíce, my teď začneme prodávat byt.“ Protože prodávající vám čekat nemusí. A většinou ani nebude, pokud za dveřmi stojí jiný kupující, který má peníze připravené.

Navíc má přechodný nájem ještě jeden zajímavý bonus. Při stěhování člověk konečně zjistí, kolik věcí vlastní úplně zbytečně. Takže kromě vyřešeného financování možná vyřešíte i sklep. 😄

2. Prodej a nákup můžete řešit současně

Druhou možností je prodej bytu a koupě domu řešit souběžně. Jde to, jen je potřeba velmi dobře sladit termíny.

Pokud vám někdo zarezervuje současný byt, musíte mít dostatečně dlouhou dobu na dokončení prodeje a odstěhování. A současně musíte u domu, který chcete koupit, vyjednat podmínky tak, aby byl jeho prodávající ochoten počkat. Může se například pracovat s několikaměsíčním horizontem.

Jenže do sebe musí zapadnout kupující, prodávající, banky, hypotéky, smlouvy, katastr, předání nemovitostí a další věci. Takže ano, udělá se to. Ale musí se to udělat dobře, ne stylem: „Nějak to dopadne.“

Proč se jako realitní makléř ptám na financování před prohlídkou?

Za roky praxe realitního makléře v Chomutově jsem se naučil jednu zásadní věc. Když mi dnes přijde poptávka na nemovitost, moje první otázka není: „Kdy se vám hodí prohlídka?“ Moje první otázka je: „Jak máte vyřešené financování?“

A chci znát konkrétní odpověď. Neptám se na to ze zvědavosti a už vůbec mě nezajímá stav vašeho bankovního účtu. Potřebuji pouze vědět, jestli má vůbec reálný smysl prohlídku dělat.

Protože prohlídka rodinného domu není desetiminutová záležitost. Musím se připravit, dojet na místo a věnovat zájemcům často hodinu nebo více. A svůj čas celé věci věnuje také prodávající.

Pokud se potom na konci dozvíme: „My bychom ten dům rádi koupili, ale nejdřív musíme prodat byt a vlastně vůbec nevíme, za kolik ho prodáme…“, tak nejsme na začátku. Nejsme nikde.

Jednou se mi dokonce stalo, že zájemce odmítl před prohlídkou způsob financování sdělit. V takovém případě je moje řešení jednoduché: prohlídku neudělám. Čas je totiž jedna z nejcennějších věcí, které máme, a já opravdu nevidím důvod věnovat několik hodin obchodu, který v danou chvíli prakticky nemůže vzniknout.

Než začnete jezdit na prohlídky, udělejte tři věci

Pokud plánujete koupi domu a budete ji financovat alespoň částečně prodejem své současné nemovitosti, udělejte si nejdříve domácí úkol.

1. Nechte si zjistit reálnou tržní cenu své nemovitosti. Ať už řešíte prodej bytu, prodej domu nebo jiné nemovitosti, potřebujete vědět, za kolik je skutečně prodejná.

2. Ověřte si možnosti financování. Zjistěte v bance nebo u hypotečního specialisty, jaký úvěr jste skutečně schopni získat.

3. Spočítejte si reálný rozpočet na koupi. A teprve potom začněte hledat nemovitosti, které do něj skutečně spadají.

Protože věta „ono se to nějak udělá“ není finanční plán. Je to věta.

Potřebujete zjistit cenu bytu nebo domu v Chomutově či Jirkově?

Tímhle článkem nechci šetřit jen svůj čas. Své zájemce už si umím před prohlídkami poměrně dobře vyfiltrovat. Spíš chci pomoct lidem, kteří o koupi nemovitosti skutečně uvažují, aby nezačali celý proces úplně obráceně, a zároveň i prodávajícím a kolegům makléřům, kteří zbytečně tráví hodiny s lidmi, kteří zatím nemají vůbec ponětí o tom, jak chtějí nákup financovat.

Takže prosím: Nejdřív peníze. Potom prohlídky. Ne obráceně.

Pokud uvažujete o prodeji bytu nebo domu v Chomutově či Jirkově a následné koupi jiné nemovitosti, ale nejste si jistí, za kolik je vaše současná nemovitost skutečně prodejná, ozvěte se mi.

Jmenuji se Zdeněk Fibrich a jako realitní makléř se zaměřuji na Chomutov a Jirkov. Rád se na vaši nemovitost nezávazně podívám, pomohu vám stanovit její reálnou tržní cenu a můžeme společně probrat, jak prodej nemovitosti a následnou koupi nastavit tak, aby celý obchod dával finančně i časově smysl.

Ať potom nemusíte zjišťovat financování ve chvíli, kdy už stojíte v obýváku svého vysněného domu a přemýšlíte, kam dáte televizi. 😉

Zdeněk Fibrich
realitní makléř Chomutov a Jirkov
Tel.: +420 777 808 886