Jaká je situace na realitním trhu v Chomutově v polovině letošního roku?

Léto je v plném proudu a stejně tak i realitní trh v Chomutově. Pokud čekáte na ochlazení, tak si radši dejte zmrzlinu, protože trh s byty se dál zahřívá.

O co je největší zájem?

Aktuálně ubývá nabídka ve vyhledávaných lokalitách jako je Horní Ves, Zadní Vinohrady a některé části centra města. Lidi mají největší zájem o větší byty 3+1 a 4+1 právě v těchto oblastech – ideálně zrekonstruované a připravené k nastěhování.

Proč? Jednoduše – nechtějí řešit řemeslníky. Nevěří jejich kvalitě, nechce se jim je shánět a chtějí se nastěhovat hned. Takže raději připlatí a koupí byt v top stavu, který je bez starostí.

A co rodinné domy?

Poptávka tu je, ale má svoje limity. Nejlépe se prodávají domy v cenové relaci do 5–6 milionů korun. Pokud někdo nabízí dům za 10 milionů a více, může rovnou počítat s tím, že prodej bude trvat věčnost – nebo taky nikdy.

Já osobně jako realitní makléř se zaměřením na Chomutov takové nabídky většinou nevyhledávám. Proč? Protože často narážím na nereálná očekávání prodávajících a poptávka v této cenové hladině je minimální. Mnohem raději spolupracuji na realných zakázkách, které mají šanci uspět.

Dvě tváře Chomutova

Chomutov je, zjednodušeně řečeno, rozdělený na dvě části – lepší lokality a sídliště.

Lepší lokality: Horní Ves, Zadní Vinohrady, centrum – tady bydlí slušní lidé, ceny jsou vyšší a návratnost investice pro pronájem je delší. Investoři tu kupují spíš výjimečně, protože výnosy jsou nižší. Díky tomu zde není tolik nájemních bytů neboli zde nebydlí tolik nájemníků, kteří k danému domu či lokalitě nemají žádný vztah (neboli jsou s nimi problémy s hlukem, úklidem, chováním apod.).

Sídliště: Březenecká, Kamenná, Zahradní, Písečná atd. – tady je spousta nájemních bytů, nižší ceny a vyšší výnosy, ale taky větší fluktuace nájemníků a často nižší kvalita bydlení. Pokud se někdo chce ze sídliště přestěhovat do klidnější části města, musí počítat s tím, že cena za byt v dobré lokalitě bude klidně dvojnásobná.

Také je zde velké množství bytů nejen v osobním, ale i družstevním vlastnictví. Družstevního vlastnictví se v Chomutově či Jirkově rozhodně nemusíte bát, pokud se jedná o SBD Chomutov. Je to družstvo, které je co se týče technického pokroku někdy na úrovni 80.let (prospěla by mu reorganizace a přechod na online prostředí, protože zde rádi ještě vše řeší osobně či pomocí dopisů přes Českou poštu, ale to už je jiný příběh), ale na druhou stranu jeho výhodou je silné finanční zázemí a výborná údržba a správa bytů, stejně tak jako kvalitní řešení nepřizpůsobivých podnájemníků, s jejichž podnájmem musí dát jako vlastník bytu souhlas.

Ale pozor – pokud koupíte v této méně kvalitní lokalitě byt na investici, bude zde návratnost vynaložených peněz rychlejší (např. byt o velikosti 3+1 v družstevním vlastnictví generuje zhruba 8-9 tis Kč zisku měsíčně), ale je nutné zde počítat s nájemníky, kteří nejsou kvalitní a jejich platební morálka není bohužel nekonečná a proto je třeba se připravit na častější výměnu nájemníků.

Co bude dál?

Nechci si hrát na věštce – realitní trh mě už párkrát překvapil. Pamatujete na Covid? Všichni čekali kolaps a místo toho ceny vyletěly jako raketa. Takže si netroufám nic předpovídat s jistotou.

Ale co cítím z praxe:

• V dobrých lokalitách bude zájem dál růst.
• Kupující budou hledat větší byty v top stavu či po rekonstrukci.
• Ceny půjdou nahoru, i když pravděpodobně pozvolna.

A co ty ceny z inzerce?

Cenové nabídky, které vídáte na inzertních portálech, jsou často výrazně nadhodnocené. Já osobně jim říkám „Kniha přání“ – částky, za které by prodávající chtěli prodat, ale které nemají s realitou mnoho společného.

Skutečné ceny zjistíte jen z dat o uzavřených obchodech – tedy za kolik se nemovitost opravdu prodala, ne za kolik byla inzerovaná. Já jako realitní makléř se zaměřením na Chomutov ta data sleduji, znám a vím, kde je trh doopravdy a jaké ceny jsou tržní neboli skutečné.

Shrnutí

Chcete prodat nemovitost v Chomutově nebo Jirkově? Ozvěte se mi, jsem tu od toho, abych vám pomohl najít správnou cenu a reálné řešení – žádné pohádky z inzerce.